Paredes. Pasillos peque­ños. Muros. Muchos carteles: “Próximamen­te, unidades de 1 y 2 ambientes”. Poco a poco en Bue­nos Aires prevalece ese paisaje. La película Medianeras, del director Gustavo Taretto, reflejaba ese es­tado y las consecuentes relaciones sociales que predispone: soledad, atomización, todos amuchados pero poco comunicados. En medio de ese desierto urbanizado, ponía una historia de amor que, por contraposición, subrayaba la incapacidad de relacionarse en una ciudad en la que reina el caos arquitectónico y personal. La pelí­cula es del año pasado y muestra con actualidad algo que sucede, que es devenir: una nueva ciudad se conforma.

Las ciudades son territorios con vida: crecen, se expanden, mutan al ritmo de sus habitan­tes y de los designios de la economía. Aveces, se moldean a partir del planeamiento. Aveces las ciudades se piensan. Otras, crecen así nomás, como el resul­tado de poco explicitadas deci­siones del mercado. En los últi­mos años, un nuevo escenario se configura en Buenos Aires: el de una ciudad en la que predo­minan las viviendas pequeñas, de uno o dos ambientes, y en la que las casas destinadas a fami­lias más grandes se vuelven una joya cada vez más extraña. Los números lo dicen: sólo 1.029 (el 4,74 %), entre las 21.719 vivien­das que la ciudad de Buenos Ai­res autorizó a construir el año pasado, tiene planificados más de dos dormitorios. De ese total de departamentos, el 44,51% es monoambiente. Estos datos -de la revista especializada Reporte Inmobiliario- se mantienen en 2012.

Lo confirma el Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, que informa que en febrero se solici­tó permiso para construir una sola casa, una gran casa, de 268 me­tros cuadrados contra 454 solici­tudes para la construcción de mul­tiviviendas. La Encuesta Anual de Hogares del Gobierno de la Ciu­dad, realizada en 2010, mues­tra ese retroceso: las viviendas de Buenos Aires se dividen en un 21,8% de casas y un 72,8% de departamentos. Según ese mis­mo censo, la mitad de la pobla­ción (50,5%) vive en casa propia y el 28,5 alquila. Un tercio de las casas (30,4%) está habitado por una sola persona y un porcentaje similar sólo por dos.

ALGUNAS RAZONES

Buenos Aires es una ciudad receptora de jóvenes estudian­tes, tanto del interior como, en la última década, del extranjero. Es un fenómeno que se intensifi­ca: durante 2010, aumentó en un 26,5% la cantidad de estudiantes universitarios que vienen de otros países, se calcula que son unos 55.000. El arquitecto Gervasio Ruiz de Gopegui, coordinador de la Maestría en Desarrollo de Em­prendimientos Inmobiliarios en la Universidad de Belgrano, desta­ca que esto colabora a consoli­dar la ciudad como una urbe de solitarios. Ruiz de Gopequi seña­la otros factores determinantes: “Ha cambiado la composición de la población y efectivamente se está convirtiendo en una ciudad de solos y de “dinks” (double in­come no kids, doble ingreso sin chicos). Este fenómeno se repi­te en muchas grandes ciudades. Entre los solos encontramos a los jóvenes que hoy demoran en ca­sarse hasta los 30 años y que en el medio alquilan -o compran- una vivienda que cubra la etapa entre la formación de su nueva familia y la ida de la casa fami­liar. Y por otro lado encontramos a los viejos, mucha población cu­yos hijos viven con sus nuevas fa­milias y ellos se han quedado so­los, sean un matrimonio o uno de sus integrantes”. Es el tercer fac­tor que propicia la avalancha de unidades de vivienda pequeñas.

INVERSIONES ACOTADAS

José Rozados, el director de Reporte Inmobiliario, opina que aunque las superficies registra­das para levantar edificios cayeron un 45% en el primer bimes­tre del año respecto del mismo periodo de 2011, no corren pe­ligro las obras que han sido au­torizadas. Y la tendencia se man­tiene: “Durante 2011 siguió afianzándose la concentración territorial en los desarrollos inmo­biliarios y la tendencia a producir unidades de reducidas dimensio­nes, pensadas para compradores que pagan una cuota. Los metros cuadrados registrados en el Go­bierno de la Ciudad se duplicaron con respecto a 2010. El destino del 79% de los permisos es para departamentos de uno y dos am­bientes, Buenos Aires crece en unidades chicas”, explica.

Justamente porque hay mu­cha demanda de los jóvenes que vienen a estudiar y alquilan den­tro del radio de la universidad a la que asisten, la decisión de mu­chos inversores ha sido desarro­llar edificios con unidades de 1 y 2 ambientes. Alcanza con dar una vuelta por la zona de Indepen­dencia y la avenida 9 de Julio para ver las torres en construcción que lo demuestran.
“Según el último censo las fa­milias grandes han emigrado ha­cia el conurbano. No es común que hoy en día se hagan departamentos de más de tres dormito­rios”, confirma el arquitecto Raúl Sáenz Valiente, presidente de la Cámara Empresaria de Desarro­lladores Urbanos. Algunas se han ido a los countries, otras a los ba­rrios suburbanos, las más humil­
des dejaron la pensión o la casa tomada -demolida para dar paso a una lucrativa torre- y se busca­ron un lugar en los asentamientos de la capital, con suerte, o del se­gundo y tercer cordón.

Por estos días, el metro cua­drado para unidades a estre­nar se cotiza entre los 3.000 y los 3.800 dólares para las zonas más caras, como Palermo, Reco­leta, Belgrano, y alrededor de los 1.500 y 2.000 para barrios más modestos, como Flores o Almagro. La cifra en los barrios caros baja a 2.500 para departamen­tos usados de 2 o 3 ambientes.

Néstor Walenten, el presiden­te de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explica quiénes compran en la ciudad: existe un público in­versor pero además muchos de los que acceden a una primera vivienda a través del fideicomiso pueden afrontar sólo el gasto de una vivienda pequeña. Walenten lo ve como una cuestión preocu­pante porque al prevalecer las vi­viendas unifamiliares, el resto de los grupos emigra a centros urba­nos alternativos.

Los especialistas coinciden en que los inmuebles se han conver
tido en un vehículo de ahorro. Y en que los más pequeños (1 y 2 ambientes) “son el producto más buscado porque represen­tan un monto más acotado de inversión, tienen buena liquidez y posibilidad de renta”.

Inversión acotada y que vuelva pronto. Sáenz Valien­te explica que “hoy las empre­sas desarrollan inmuebles que puedan terminarse y vender­se en el término de dos años”. La mayoría de esas edificacio­nes son en propiedad horizon­tal, de alrededor de nueve pi­sos con cocheras. Los barrios más buscados son Palermo, Vi­lla del Parque, Belgrano y al­gunos terrenos de Barrio Nor­te. “Son los barrios preferidos por tratarse de zonas que tienen un valor de venta superior a los 2.500 dólares el m2, lo que lo hace viable en una esca­la acotada”. El sur, en cambio, sigue sin lograr una revaloriza­ción por “la falta de transpor­te, seguridad y equipamiento comunitario”. Las cifras oficia­les lo confirman: en Parque Pa­tricios, sede del distrito tecno­lógico, apenas se superaron los 25.000 m2 construidos regis­trados, casi diez veces menos que en Palermo.

CASAS DE LUJO

El movimiento de casas o de PH responde, en exclusiva, a demandas muy puntuales. Según los datos del Centro de Estadís­ticas del Gobierno de la Ciudad, cuando hay permisos para cons­truir casas, éstas son amplias y se acercan más al lujo que a la austeridad. “Los PH son merca­derías escasas”, asegura Walen­ten. Rozados concuerda: “Los departamentos o casas de 3 y 4 ambientes son deficitarios”. “Es como encontrar una aguja en un pajar -dice Mariana Díaz, de 37 años, madre de dos chi­cos pequeños-. Estuvimos más de un año en búsqueda de algu­na casa, pero no tuvimos suerte. O eran carísimas o estaban des­truidas. Finalmente compramos un departamento grande en una torre en Urquiza. Hay par­que, hay espacio. No es lo mis­mo, pero estábamos cansados de buscar”.

Otra pesquisa, esta vez más fructífera, fue la de Laura Lima, que el año pasado encontró lo que buscaba luego de seis meses de intenso rastreo. Cada fin de semana veían entre seis y siete propiedades. En total fue­ron unas setenta. “Cuando decidimos comprar, sabíamos que queríamos un PH o dúplex. Lo que primaba, al menos para mí que siempre viví en casa, era te­ner un espacio al aire libre, es decir no una terraza compartida, yo quería un patio o una terraza nuestra para ponerle plantas. La idea era conseguir algo de tres o cuatro ambien­tes, si era de tres tenía que te­ner la posibilidad de agregar o construir uno nuevo”, cuenta. Emprendida la tarea, ella y su pareja se encontraron con un panorama para nada fácil: “La búsqueda también fue acotada respecto a la zona y la cantidad de dinero con la que contába­mos, porque sacamos un crédi­to hipotecario. La zona decidida fue Capital Sur. Cuando empe­zamos a buscar, notamos que por San Telmo y con las carac­terísticas que nosotros buscá­bamos, no había nada: eran to­dos carísimos, por arriba de los 200 mil dólares. Si encontrábamos algo acorde con nues­tro presupuesto, estaba des­truido o las habitaciones eran mínimas. Lo mismo sucedió en Caballito, eran carísimos y muy pequeños”. Luego de medio año, apareció lo que buscaban. “El dúplex que compramos en Boedo nos cerró por todos la­dos, la construcción buenísima, los ambientes cómodos.”

Los especialistas se pre­guntan qué sucederá en unos años con las unidades nue­vas, construidas a bajo costo y a toda máquina. “Tendría­mos que ver cómo envejecen: filtraciones, cuestiones de fal­ta de aislación térmica que se traduce en menor calidad de vida y mayor gasto. No todo es así, pero los estándares de ca­lidad son menores que los de otra época. Esto genera em­pleo, porque tracciona mucha industria, pero habría que ver si el resultado de esas unida­des chicas de poca calidad es positivo”, afirma Rozados, que explica: “No se construyen unidades más amplias porque no existe el crédito hipoteca­rio que permitiría construir no tanto para inversores sino para familias”.

Edificios con pocos espa­cios comunes y departamen­tos habitados por personas solas: así parece ser el paisa­je doméstico de los próximos años. Recoleta, Puerto Made­ro y Belgrano son los barrios con mayor cantidad de vivien­das monofamiliares. También los más caros. El alquiler de un departamento de dos ambien­tes en esas zonas, según Re­porte Inmobiliario, no baja de los $2.100 en adelante.

La conclusión viene sola: Buenos Aires está siendo redi­señada a gusto y paladar de la especulación inmobiliaria, de los fondos de inversión que in­vierten poco, construyen bara­to y pretenden una devolución de la inversión rápida y genero­sa. La vivienda social o para fa­milias numerosas, típicas de los sectores de menos recursos, ya no cabe en la Reina del Plata.

DZ/km

Fuente: Redacción Z